EJENDOMSVURDERINGEN ER KOMMET - ER DER NOGET AT KOMME EFTER?
Lotte Filtenborg, konsulent, lfiltenborg@deloitte.dk og Helle V. Jørgensen, manager, heljoergensen@deloitte.dk, Deloitte Skat

De nye vurderinger vil på både kort og langt sigt påvirke boligejernes økonomi. Vurderingerne bør derfor gennemgås kritisk for at se, om prisen er rigtig, og om der er taget højde for de konkrete forhold på ejendommen.

Ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2007 for private ejendomme er udsendt sammen med selvangivelsen for 2007. For ejendomme, som ejes af et selskab, eller hvor én ejer har mere end tre ejendomme, er der blevet udsendt en selvstændig ejendomsvurdering.

Vurderingen bestemmer størrelsen af grundskylden og ejendomsværdiskatten for beboelsesejendomme. For andelsboliger er det dog alene grundværdien, som er interessant, da der ikke betales ejendomsværdiskat på andelsboliger.

Den nye vurdering afspejler udviklingen i priserne i perioden 1. oktober 2005 – 1. oktober 2007, og da den  derfor omfatter perioden, hvor boligpriserne steg meget, er vurderingen i mange tilfælde væsentligt højere end tidligere og i visse tilfælde givetvis også for høj.

Hvad betyder en stigning i værdien?
Grundskyld, som betales af grundværdien, er omfattet af et skatteloft. Det betyder på den ene side, at grundskylden kun kan stige begrænset hvert år, men det betyder på den anden side, at en stor engangsstigning i grundværdien vil få indflydelse på skattens størrelse i mange år fremover. Dertil kommer, at de kommuner, som i dag ikke opkræver den maksimale grundskyld, kan vælge at sætte satsen op, og dermed vil skatten stige yderligere.

Ejendomsværdiskatten er omfattet af skattestoppet, og det betyder, at en stigning i ejendomsværdien umiddelbart ikke medfører nogen stigning i ejendomsværdiskatten.

Selvom en stærkt stigende vurdering derfor måske er af mindre betydning for den enkelte her og nu, kan den altså få mere langsigtede konsekvenser, og man kan heller ikke udelukke, at ejendomsskatterne er et af de områder, der vil blive set nærmere på i forbindelse med kommende skattereformer.

Der er derfor flere gode grunde til at overveje, om den nye vurdering faktisk afspejler handelsprisen på ejendommen, eller om der bør klages, hvilket skal ske inden 1. juli 2008.

Der kan imidlertid også være andre forhold omkring vurderingen end den rene værdistigning, som man med fordel kan forholde sig kritisk til.

Forkerte grundværdier
Der er ofte fejl i grundværdien for storparceller med enten etagelejligheder eller rækkehuse, fordi der f.eks. er regnet med for mange byggeretter, eller fordi områdeprisen er sat for højt sammenlignet med andre ejendomme i området. Det sker også, at SKAT glemmer at give et udstykningsnedslag på en storparcel.

Manglende fradrag for forbedringer
Vi oplever også tit, at der er givet et for lavt eller slet intet fradrag for forbedringer. Før beregning af grundskylden trækkes et fradrag for forbedringer, der har bevirket en stigning i grundværdien. Efter praksis er udgifter til byggemodning uden for grunden omfattet af dette fradrag.

Omkostninger, som kan udløse fradrag for forbedringer, er f.eks. vejanlæg, dog ikke udgifter til belysning, skiltning mv. Udgifter til kloakering, etablering af vand-, gas- og elforsyning uden for grunden kan også give fradrag, ligesom udstykningsomkostninger er omfattet.
 
Fradraget gives kun, hvis omkostningerne medfører en stigning i grundværdien, og kan ikke overstige de faktiske udgifter. I praksis er det vanskeligt at afgrænse de omkostninger, der kan give ret til fradrag for forbedringer, men der kan være gode muligheder for at øge fradraget i grundskylden ved at gennemgå omkostninger ved byggemodningen nærmere.

Fradrag for forbedringer løber i øvrigt i 30 år fra udstykningstidspunktet. Alle ejendomme, som er udstykket efter 1978, bør derfor have et vist fradrag for forbedringer.

Muligt at rette fejl
Er der fejl i beregningen af grundværdien, eller er fradraget for forbedringer for lavt – eller måske slet ikke givet - er der mulighed for at bede om genoptagelse af ejendomsvurderingen, dog kun tre år tilbage i tid.

Kan det betale sig ?
En af vores kunder, som valgte at få foretaget en kritisk gennemgang af sin vurdering, vil i hvert fald svare ubetinget ”JA.” Kunden fik ca. 1. mio. kr. plus renter tilbage i ejendomsskat efter rettelse af fejl i grundværdien og i fradrag for forbedringer. Der kan således være mange penge at spare ved at gennemgå grundværdien og fradrag for forbedringer og søge forholdene rettet.

 « Tilbage til oversigten